当然，买房这事非常个性，每个人的需求不一样，就像你喜欢奶萌酷帅王一博，我却喜欢糙汉大头雷佳音，不一定哪一个点能get到。

  买的过程，纠结，曲折，谈判，那是另外一个2000字的故事，可以另外开讲；

  近期我们盘点了准现房，在现在的市场环境下，希望购房者能够买到更加靠谱的房子，准现房，相对来说，风险小一些，资金周期比较短，再加上很多处于尾盘清盘阶段，销售政策相对也会有一些漏；

  郑州的市场，可以说难。新房市场持续三年横盘，去化周期拉长，价格也有一些松动，以价换量是目前房企的艰难，那么二手房市场只会更难，价格下行，交易周期拉长。

  1.中介都冲进新房市场，现在新房市场渠道的佣金相当高，哪里有利益，哪里就有付出，相比新房，二手房带看辛苦，谈判周期长，交易流程长，拿到佣金占线拉的也就比较长。新房销售，为了激励中介，垫付佣金，结佣速度很快，不傻的应该都把精力放新房市场了。

  2.新房市场难，就难在客户犹豫期变长，心理预期变了，二手房市场本来就是一个博弈战，卖方，中介，买方，玩心理战更是遛遛的，不同利益方，心理预期战线拉的更长，博弈过程艰难而又漫长。有人侥幸捡了漏，有人狠心割了肉。

  3.新房尚且供应十足，营销政策给力，首付分期等，相比之下二手房优势不大；从需求端来说，买方往往会比较二手房和周边新房，对比下来，发现不如买新房；卖方动力也不足，置换可以等，另外降价如同割肉，总是会缓慢一些，而且心存侥幸，可以再等等。

  我们一直在说，现在的市场环境，不要一直盯着新房，可以适当看看二手房，能淘到一些不错的笋。

  房屋交易，重买更重在卖，房子只有卖出去才能兑现价值，而这，只能在二手房市场中体现。高手买房永远会扎根于二手房市场，地段好、物业优质的次新房才是首选，不需要过多的担心期房烂尾，也不需要过多的担心质量不过关，所看即所得还能砍价，信息更加透明可靠。

  结合自己购买二手房的经历，体会到那句话，高手决战在二手，二手房的逻辑和新房不同。

  实地看是很重要的，我是疫情期间开始看的，当时不能出门，所以更多的是使用工具，实地看很重要，但在看之前，心中对市场有一个局面，也很重要，能帮助你做出理性的判断和选择。

  不讨论原因，不纠结结果，今天主要是交流方法，我主要是利用微信小程序，贝壳找房来找房源的，先上几张图，感受下大数据的强大：

  1.这是每个区域的数据，包含很多数据维度：挂牌均价，成交均价，价格趋势，成交周期，供需分析，面积段分析，楼龄分析，很详尽。

  2.二手房最值得买的区域就是：郑东新区，金水区，中原区。原因也很简单，配套成熟，无论是教育，交通，行政能力等各方面，排在郑州前列。买二手房就是冲着配套成熟，即买即住，改善学区，改善交通等等，所以建议还是首选这三个区域。

  3.其次，你在看数据的时候，注意下挂牌价格和成交价格，建议你选择价格高于区域均价的小区，然后再在这些小区里挑选性能好价格低的房源。

  二手房不同于新房，会有一个预期兑现的时间，二手房的价格是由市场决定的，二手房可以说品质配套都已呈现，二手房的天花板价格取决于片区次新优质项目。

  现在是同区域最高，未来一定大概率还会是。未来小片区出现优质的新盘，还能带动上涨。现在是片区最低，未来大概率还会涨价乏力。

  1.这部分数据也最重要，更加具体细化，每个片区的成交数量排行榜，成交价格排行榜（最贵，最便宜），关注度排行榜，均价降幅排行榜。

  2.第一部分的数据，让你对整个市场有个了解，帮助你锁定区域，大多数人在买房之初就会有一个大概的区域选择，再结合数据，区域基本能选定。

  最难得部分就是选筹。每个区域存量房都是个巨大的市场，大大小小的楼盘几十个，怎么快速的选择。

  可以毫无疑问的说，今年最值得买的二手房就是郑东新区。很多房源可以高评高贷，买房成本并不像想像中的高。

  选筹的一个简便的方法是：把最贵的排行榜top10和成交排行榜top10，比对，再叠加关注度最高的top10比对，在重合的小区中选择。容易捡到漏，而且相对安全。

  这些小区往往是流动性比较强，成交比较活跃的小区，流动性的小区有个好处就是房源相对来说还是比较多，议价空间比较大，将来出手也会容易一些。

  1.选定区域，选定社区，下一步就是选择房源。注意，这部分的数据有必要注意一下几个指标：片区均价，总价，中位数，租金，居室房源分布，最近降价幅度。

  2.选筹过社区之后，你可以选把小区房源总价从低到高，从高到底排序大致了解一下。二手房的价格非常个性。贵贱都有道理，装修和毛坯价格相差很大，简装和精装和豪装差别也很大，带车位和不带车位差别也很大，有储藏室和没有储藏室也有差别，更不用说，户型，采光，楼层，赠送面积，阳台大小，边户中间户，南北通透还是全南朝向，这时候就需要一套一套的看。

  有个误区：三开间朝南。这个户型近几年在市场上很流行，但是，注意这种户型一般在连廊设计上都会放在中间户，新房的时候因为三开间朝南，每平方单价能溢价800-1000，但实际上在二手房市场，三开间朝南的中间户小三房，价格卖不过边户南北通透小三房。

  3.有个数据也很需要我们来关注：居室占比。居室房源占小区总房源套数的比例。一般刚需刚改社区，小三房都是居多的，这类房源多，流动性自然强，价格也有空间。

  看需求，如果自住改善在挑选二手房的时候，改善社区一定要注意可以买小区稀缺的大户型。溢价高。

  比如这个社区，小三房房源不少，四房房源少，洋房房源少，129大三房+1，更是稀缺，交房几年没有出一套二手房。这类房源出一套都是要抢的，而且升值溢价比小三房高。

  近几年开发经验成熟，有了90平内小三房，前几年90多平的两房，市场竞争力就没那么强了。虽然舒适度上有待商榷，但这已经是主流户型，那么不太主流的产品就显得有一点过时。

  4.如果想捡漏就要重点关注：最近降价这个指标。卖方的心理变化阴晴不定，指不定什么原因，就忽然降价了。你需要有个好中介，能够第一时间得知降价。

  当然，站在现在回顾过去，一切都清晰明了；但站在过去看现在，或许更多的是疑惑和彷徨。就如同现在的我们，看不清未来的模样。

  房价涨跌对于首套就是个伪命题，房价涨了，你也没法把这套房子卖了睡大街去。房价跌了，你也依旧在享受这套房子户口学区带来的归属感。

  不管房价涨跌，你的第一套房的核心需求其实是户口，是学区，是城市归属感，是让自己过上更好的生活。

  只有负债才是你抵御通胀最有效的手段，认不清这个现实你将输的很惨。如果你工作稳定、收入稳定，还在手里攥着大量的现金，那就是非蠢即傻。房贷是一个无权无势的普通人一辈子成本最低的杠杆，没有之一。